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套房貸款大鬆綁
套房貸款大鬆綁
2009-05-27 工商時報 【馬婉珍／台北報導】 　資金浪潮灌注房市，5月份的銀行房貸業務量隨之攀升，針對套房貸款，銀行甚至大解禁，上海銀行昨（26）日宣布，凡與八大房仲簽訂「履約保證」而成交的客戶，不限住宅產品，房貸成數依買賣價的8成承作，台灣企銀則開放北市精華地段的套房產品，可讓客戶貸到8成。
自前年下旬開始，銀行因套房流通性差、投資意味濃厚等考量，而緊縮套房貸款、甚至不再承作，這段期間，僅少數的新銀行為衝刺房貸業務，對套房貸款較為彈性；然而近期房市走出陰霾、漸露曙光，一些保守承作房貸業務的銀行，也對套房貸款大鬆綁，只要地段佳、位於捷運站周邊500公尺 內，貸到8成沒問題。
以上海銀行來說，自5月初宣布提高大台北地區的貸款成數後，更於昨（26）日宣布，凡與信義、永慶、台灣房屋等八大房仲品牌，簽訂「履約保證」而成交的客戶，不限任何住宅產品，房貸皆可依買賣價的8成承作。
上海銀行個金部經理馬婉瑜指出，目前各銀行評估貸款成數，是以「銀行估價」為基準，與一般市場上的買賣價，常會產生5％至10％的落差，儘管依「買賣價」來評估成數較準確，但銀行擔心交易不透明，因此仍以估價為準。而經由房仲履保成交的客戶，因買賣交易價金都交由銀行專屬帳戶管理，就可避免「交易不透明」的假象；且目前房市復甦，上海銀行也放寬任何住宅產品，都可依買賣價的8成承作，捷運站周邊500公尺 內的產品，若客戶的還款能力佳，貸款成數更可再加5％。
台灣企銀個金部經理石琬如認為，目前國人自有房屋率已達85％，對銀行來說，很難對客戶強硬規定必須買屋自住才可享較高貸款成數，且這陣子資產雄厚、想買屋收租的客戶不少，只要是精華地段、捷運站周邊、管理佳的套房產品，台企銀的貸款成數可開放至8成。
銀行房貸主管指出，股市的投資成本低，每天殺進殺出、容易高槓桿操作，相較之下，投資房市必須有足夠的財力，金融海嘯後投資客進場時更加謹慎，不致於瘋狂買進、又陷入周轉不靈的窘境，因此，只要套房位居好地段、客戶還款能力佳，銀行不會拒於門外。
此外，有些家長為讓孩子受良好的教育，而買下明星學區套房，讓孩子設籍入學，銀行房貸主管認為，這類客戶的資歷很好，貸給好客戶較佳的成數，日後也可吸收為銀行財富管理的客源。

房子是我的、就可以隨意 !? 改自宅格局隨意改 當心挨罰
自宅格局隨意改 當心挨罰
                                                                                              中時電子報

房屋自售、委售 掌握3要項~
房屋自售、委售 掌握3要項~

【中時電子報 】2009.06.24
自行買賣房屋，雙方雖能省去2％或4％的仲介服務費，但對屋主而言，必須隨時撥出時間，帶客人進屋內看屋並與有意購買的客人議價，成交之後更要自行處理簽約、過戶等流程，買方則要尋找符合需求的銀行房貸專案等。專家建議，先考量三大條件，再評估房屋自售或委售方式較佳。一、專職包租公或上班時間彈性者，可選擇自行買賣

城市租屋族總經理張權彬指出，這類族群較易撥出時間，帶客人看屋、隨時為客人解答屋況等疑慮，成交之後可自行處理過戶流程，或已有合作多年、值得信任的代書代理，便可選擇自行買賣，如次買賣雙方皆省下2％或4％的仲介佣金。
不過，張權彬也提醒，儘管交由熟識的代書辦到好，也必須多加提防，因委由代書處理時，權狀、印章都由代書保管，代替本人處理簽約、用印、完稅且過戶等流程，若代書心懷不軌，可能在完成過戶後捲款潛逃，屋主便拿不回賣屋的錢。二、對房屋議價、過戶等流程不熟悉者，可委託仲介買賣

東森房屋代書部副理周稟瀛指出，買賣雙方除了要搞定繁複的「稅」，若對於完稅流程不熟悉者，光是填寫表單，就可能漏填一欄或誤填資料，都被視為手續不完全，而必須重新辦理，這對於一般上班族而言，恐怕沒有太多時間處理複雜的流程。而在買賣雙方要負擔的稅負部份，買方應負擔契稅，依房屋評定現值的6％而定，且負責尋找代書處理過戶流程，並要負擔1.2萬元的代書費、規費、印花稅等，而屋主則要支付土地增值稅，簽約時，也要有「不動產買賣契約書」等。周稟瀛說，不擅於議價、也不熟悉稅負者，交由仲介買賣，是最省時省力的方式，而有品牌的房仲業者，都有簽約合作的代書，可免去繁瑣的過戶流程、浪費寶貴的時間。三、沒時間尋找適合房貸專案的買方或顧慮安全的女性，可委託仲介買賣
相較於自買房子，必須耗費大量時間，比較各銀行的房貸利率與成數等條件，而委由仲介處理，可從合作的銀行中，選擇適合自己的房貸專案。
此外，周稟瀛認為，女性屋主應考量自身安全，委託房仲買賣，可先過濾客戶再帶看房子，較能確保安全。

一屋二賣！買方該如何確保權益？
一屋二賣！買方該如何確保權益？
台灣房屋情報
(2007-03-21)文／李國禎
債之關係僅具有相對性，契約的雙方當事人僅能向對方行使權利或要求履行義務，是不能拿雙方間的契約關係向雙方以外的第三人主張任何權利義務的。而物權具有對世性，除非法律另有規定外，物權人可以對任何人主張對物具有特定的權利，並且排除他人的妨害。只是，同樣是買賣契約，有無優先劣後的順序問題呢？
原則上，除了基於一些社會政策的考量外，因為契約只在雙方當事人間簽訂，而且又不一定要書面或交付特定東西，無法被其他人知道，所以很難判定誰先誰後或是誰具有優先權，因此法律就規定，債權契約彼此之間立於平等地位，不管簽訂的時間先後順序，都具有相同地位，沒有誰應該優先享受權利的問題。很多人會認為，契約經過公證之後應該就可以有比較完整的權利，就可以對抗第三人，但其實公證的目的只是在請求公正客觀的第三人證明說雙方簽約的過程以及對於契約的內容已經充分的了解並且沒有爭議而已，仍然不失契約只在雙方當事人間具有權利義務關係的性質。
所以，很多房子的所有權人，常常會先把房子賣了，而在還沒過戶前因為有人出更高的價錢，而把房子移轉給後來出價的人，造成一屋二賣甚至三賣、四賣的情形，更甚者還有把房子賣給好幾人收了訂金後就跑路了，造成買受人爭奪房子的權利，而這些同時存在的買賣契約都是有效的。 要避免買到被好幾賣的房子，最重要的是詳細了解出賣人的信用狀況，然後於交付訂金或簽約辦妥貸款後，趕緊辦理房屋所有權的移轉手續，因為在房屋所有權移轉前，房子的所有權人都是有權利將房子任意處分掉的。而先取得房屋所有權的人才有權利排除其他無權占用人的使用。
有些人或許會認為，房子簽約後已經先行移轉給我占有，應該就能對抗比我晚成立的買主，因為後來的買主已經能夠知道我先買了。但其實問題點還是不變，仍然應該看產權的歸屬，因為買賣契約並不使買受人取得占有使用房子的權源，買賣契約只能是取得一個請求出賣人移轉所有權的權利，在產權未移轉前，買受人是不具有占有使用房子的權利的。只要產權已經移轉給後順位的買主的話，此時後順位買主已經變成所有權人了，就能以所有權人的地位，要求無權占有人返還房子的占有狀態。 那先順位的買主能否向後順位的買主（新所有權人）主張權利或請求賠償呢？因為房子所有權人本來就可以自由處分自己的房子，所以先順位買主並不能主張優先權利而撤銷房子新、舊所有權人間的所有權移轉或是買賣契約，且基於契約的相對性原則，先順位買主也只能向原所有權人也就是契約相對人主張買賣契約的違約賠償責任，是不能要求後順位買主負責的。
只是買方要買房子，通常都是很慎重其事的經過看屋、比較、試算、申請貸款等一堆繁複的程序，最後就算能向買方拿到陪償退還定金，但所花費的時間跟精力卻是無法彌補的，而且等於一切手緒必須重新來過，對於急著買房子的人又是一次勞民傷財，所以根本之道還是能夠事先找到信用良好的賣方，並且於簽約後早日辦理所有權移轉。
參考法條： 民法第348條、第758條
 

管理費的收取與催繳!?
?共同居住的義務負擔－管理費的收取與催繳
??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????台灣房屋情報 (2007-04-17) 文／李國禎 住公寓大樓有個好處，就是電梯會有人清掃、水管不通有人疏通、每幾個月定期抽水肥、樓梯間有監視器保護你安全、共用天線壞了會有人修理，更甚者聖誕節、過年會有人裝飾大樓門面，讓你感覺濃厚的節日氣氛，中秋節還會辦烤肉會，每年還可以跟大樓鄰居大家一起出遊培養感情。而這些事情當然都需要費用，羊毛出在羊身上，所需費用就由住戶全體的管理費所支應。 而住戶，指的是實際居住使用公寓大樓的使用人，所以所有權人也好、承租的房客也行、買大樓停車位的所有權人也算，法律規定管委會對這些實際使用公寓大樓的使用人有收取管理費的權利，不過當然管委會不可能對房東也收一筆管理費、對房客又收一筆，是以使用面積來核定該筆不動產應該繳交多少管理費，只要房客跟房東講好由誰負擔就好了。而各地管理費依照樓層面積、所在位置、屋齡、使用目的、設備多寡良窳等，會有不同的收費標準，所以法律並不會硬性規定每坪管理費應該繳交多少。
?法律雖然規定管委會有權利可以跟住戶收取管理費，但沒辦法要求管委會對每個住戶的要求都必須盡力滿足，住戶有什麼問題應該向管委會或是在區分所有權人會議中提出，由所有與會成員以多數決決議是否施行，不能因此拒繳管理費，因為如果每個人都以這個理由拒繳管理費，更給了管委會不做事的理由；也不能因為其他人有繳自己就僥倖不想繳想坐享其成，這樣也會讓公寓大樓的公共事務推行不起來。 而管委會或區分所有權人會議如果有待忽職守或忽視住戶權益的情形時，法律也訂有限期改善及連續處罰的規定，保障住戶不會因為管委會的怠惰而讓公寓大樓滿目瘡痍。?而如果住戶不繳管理費，法律也規定管委會必須先踐行一定的程序，必須等到積欠了兩期以上的管理費或是達到相當金額後，先通知住戶限期繳納，到期不繳之後才能進行催繳，因為不繳可能是忘了或是有事沒辦法繳，總要先給他機會繳再來做催繳的動作。 管委會催繳管理費，就像一般討債的法律程序，可以先請里長進行比較不傷和氣的協商，或是請鄉鎮市區調解委員會進行調解；如果沒有成果，也可以申請法院進行調解；再沒辦法就只能直接進行訴追程序了。而法院的訴追程序有所謂的督促程序跟一般通常的起訴程序：通常督促程序是指聲請法院發支付命令，針對事證簡單明瞭的案件所進行，法院也只會就聲請人所提出的書面事證進行裁定，裁定過後經過二十天住戶收受後沒有提出異議就會確定，效力就跟確定的終局判決一樣強，管委會可以憑著這個確定的支付命令聲請強制執行，就住戶所有的財產進行拍賣、變賣等換價手續後抵扣積欠的管理費和利息，但不能額外要求就未來應該繳的管理費也一併預繳。
但也因為支付命令程序簡單卻能跟確定的終局判決一樣強效，所以法律怕被聲請人的權益保障不夠，規定只要送達不到或是不用付任何理由提出異議（即只要向法院提出書面，說對這份支付命令有「異議」，這樣就達成異議的要件了），支付命令就失效，轉換成通常訴訟程序。 轉換成通常訴訟程序後，聲請人就必須繳納裁判費，
然後與被聲請人進行調查證據、言辭辯論等冗長的程序，雖然麻煩，卻是最能夠根本解決問題的手段，而且如果住戶是習慣性不繳管理費，也可以因為有保全未來管理費債權的必要而請求裁判說連同未來多久的管理費要住戶先繳。 只是不管怎樣的程序，一來談錢傷感情，二來也浪費公寓大樓大家的時間與金錢，共同事務也容易讓人覺得麻煩而參與度不高，到最後共同事務沒人想熱心幫忙處理，受苦的還是住戶自己，所以還是按時繳交管理費才是上策。

華梵大學用愛手創
　　華梵幸運草志工團從95年開始每學期都會來中心附設希望學園進行一次的服務學習活動，今年已經邁入第四年。每一學期希望學園的孩子們都期待他們的到來，因為他們總是帶來「大學生」的味道，也帶來新鮮、好玩的活動與內容。
這一次華梵幸運草志工團以「愛、活動，做起來」為主題，小花和其他志工們選擇「手創」為主軸，讓小朋友學習思考、創造，做出心目中的想要的成品，在製作過程中，除了學習如何製作物品，同時培養「我也可以做得出來」的自信心。再者，親手製作的物品與市面上隨手可買的物品有著不一樣的意涵，它包含了一種「誠心」在其中，手創的作品有「襪子娃娃」可以當禮物送給別人或著送給自己，它可以反射出製作者當時心中如何表達自我；「手飾」是一種幸運手鍊本身的意涵保護幸運、溫暖、與愛；「筆記本」是可以記錄人生的點點滴滴也可以算是回憶錄，在其中有DIY的樂趣，也手創帶來樸實、渾厚的感覺。
家扶希望安置學園目前有11位小朋友，其中有5個人是第五次參與華梵的活動，他們說華梵的大哥哥大姊姊每次來帶來不一樣的禮物，曾陪著他們去買衣服、游泳、打球、做果凍蠟燭，還曾經一起拍過戲，每一次都令人難忘。更希望他們可以多來幾次。

愛心儲值 團圓滿足
12/13日合作金庫邀請 宜蘭中心40位學童，專車接送至木柵動物園，活動中提供溫馨感人的「貓熊團圓路」影片欣賞，以及10分鐘開場「零用金小學堂」，教導大家正確的儲蓄觀念，並勉勵學童認真讀書，愛惜資源，立志回饋社會與多多付出愛心。欣賞影片後，並在現場舉辦同樂會，小朋友們開心的吃麥當勞餐點，並進行大合照 與所有善心人士們大合照。  此外當團團圓圓的大貓熊人偶現身，與大家同樂，每位孩童與團團圓圓人偶合照，留下最美好的回憶。在孩子們歡樂的吃飽後，一行人進入園內貓熊館帶他們去認識團團圓圓，由館內焦糖姊姊的貓熊故事帶領孩子進入貓熊世界，請動物園導覽老師協助進入貓熊館看貓熊。看到可愛的大貓熊每個孩子都笑的十分燦爛。

新扶助家庭說明會暨親職講座
　　中心目前扶助宜蘭縣內之弱勢家庭約500餘戶，而隨著金融海嘯的影響近年來前來申請扶助家庭的類型也漸趨多元，以往以單親佔多數的弱勢家庭為主要扶助對象，每戶新協助之家庭在邀請之下皆須出席參與說明會，其中針對扶助家庭自身權益與應盡義務皆有詳盡說明，並廣邀縣內具專業知識之講師前來進行宣導，如：幼兒健康篩檢、親職教育講座、疾病預防等，此次更廣為宣導『煙捐稅收減免健保』的訊息讓處於經濟弱勢之家庭在活動中能夠得到妥善的協助。讓受扶的弱勢家庭不因家庭因素，同樣能獲得與時並進的知識。並宣導由健保局透過煙品健康福利捐補助健保費，釋放利多予介於低收入戶邊緣的家庭在健保費用上減免的福利。因為知道此訊息的人仍屬少數，透過此次講座，將訊息轉予受扶助家庭知悉，並鼓勵身處經濟弱勢家庭能前去申請，進而使其健保費能獲得舒緩。由於目前正值秋冬季節，亦屬新流感疾病的好發期間，宜蘭家扶中心也期盼透過該次活動舉辦，使得受扶家庭能在講座中瞭解到疾病預防新知。雖國內針對國小學童等，已開始進行疫苗施打，但因學童大多活動與照顧時間仍以家長為主要，因此宜蘭家扶中心有鑑於此，藉由此次說明會同時邀請員山榮民醫院護理師- 朱淑燕 小姐，特為中心協助之家長進行日常照顧與防範方式之宣導，期盼透過活動參與增加弱勢家庭家長的知能，返家後也能向親朋好友宣導，更能達到預防疾病效果，同時並減少疾病誘發可能。

向陽學園高低空戶外體驗
　　11/19-20中心向陽學園國中生進行兩天一夜的高低空體驗，學員們帶著期待又怕受傷害的心情來到花蓮的體驗場，首先由老師先帶領PA團體(體驗式學習)，讓學員們透過互助合作，加強大家的向心力和凝聚力，為高低空的挑戰作準備，每當學員們協力合作，成功的完成任務時，可以看到他們臉上的喜悅，經過一天的活動，雖然大家都累了，但晚上的攀岩活動，更是沒有人缺席，每個學員們還是提起精神，不放棄的想攀到最高點，當中幾位學員，擔心自己有懼高症，也在大家的鼓勵下，勇敢的接受挑戰，雖然沒有爬到最高點，但他們已經成功了，成功的戰勝自己，因為在他們心裏，再也沒有困難，做不到的事而第二天的高空體驗項目，有高空獨木橋、高空單索、高空巨人梯等等，同組員的每個人都付有重責大任，必須做好確保動作，此時的加油聲也激發每個準備上高空學員的鬥志，當他們平安且完成任務，成功的回到地面時，受到大家英雄式的歡呼聲和鼓勵，部份學員，還躍躍欲試，想挑戰不一樣的體驗，兩天一夜的活動，很快的要接近尾聲，在大家吃完午餐，帶著滿滿的信心和疲備，在火車上呼呼大睡，相信在他們的夢中，會是甜蜜且快樂的!

心願亮晶晶-聖誕節許願活動
　　
　　迎接溫馨的聖誕佳節，蘭城晶英酒店於11月26日 中午，正式以公益點燈活動，廣邀宜蘭縣長、市長等貴賓，與蘭城晶英酒店郭福進總經理共同啟動聖誕樹點燈儀式，點亮希望的光芒，並化實際行動為力量，推動『心願亮晶晶‧聖誕禮物大募集』，關懷縣內需要被幫助的孩子，點燈當日，同時邀請中心五位小朋友代表，親手掛上心願，並見證聖誕心願樹點亮的時刻，蘭城晶英酒店總經理郭福進 先生說：『講究在地文化一直是晶英酒店品牌的概念，一棵匯集在地精神與西方節慶的聖誕樹，又有著對在地濃厚感情的關懷，就是蘭城晶英酒店的心意』。象徵希望的『聖誕心願樹』，高度二十呎，聳立於六樓大廳櫃檯前，今年的聖誕樹主題融合西方節慶與東方元素，掛上國劇臉譜、阿嬤花布等在地元素妝扮，代表著蘭城晶英酒店落實在地化的特色，許多住房客人對於結合在地台灣風味的聖誕樹都覺得很特別，紛紛拍照留影紀念！
　　每年的聖誕節，蘭城晶英酒店都會主動邀請孩子感受溫馨的過節氣氛，今年，特別企劃『心願亮晶晶‧聖誕禮物大募集』活動，募集中心清貧小朋友的聖誕心願，自11月26日~ 12月25日止， 民眾可至晶英酒店6
樓大廳聖誕心願樹上取下欲實現的心願卡，針對小朋友希望的心願購買禮物，或直接交付五百元現金交由飯店代購禮物，及留下聯絡方式、填寫給小朋友的祝福卡，也許只是一份小禮物，卻是孩子期待許久的一份心願，藉由一棵聖誕心願樹，傳遞愛的緣份與能量，讓愛無限延續！